登录 ¦  免费注册 ¦  设为首页 ¦  加入收藏              
您好,欢迎访问惠州民间借贷网!

注册登录

More >>

欢迎您:游客

       





上海楼市4月成交急跌 泡沫挤出效应隐现?(图)
时间:2016-5-11 15:16:47        来源:21世纪经济报道         作者:21世纪经济报道
 
上海楼市4月成交急跌 泡沫挤出效应隐现?
 
 

  一名上海本土房企人士指出,市场供应量会不断增加;而客户被新政拦在门外,可以理解为在减少;房价也被地价逼得越来越贵,市场终会走向量跌价涨。他继续分析,房企不会做赔本生意,市场僵持之下就会出现有价无市局面。

  本报记者 王怜花 上海报道

  日前,上海 房产产交易中心公布了4月份一、二手房成交数据。围绕这组数据,房企在销售与拿地方面的战略转变趋势隐现。

  4月,上海市二手房已从3月份成交5.66万套跌至1.8万套,成交量大跌68%;均价24846元/平方米,较3月下降6.9%。一手房成交97.2万平方米,均价32636元/平方米,环比分别下跌56%、1.9%。

  有业内人士预测,上海二手房市场将迎来“有价无市”局面,并称整个二季度成交量月均也不会超过2万套。

  链家研究院研究主管陈开朝认为,不同于以往,这次上海政府确实有“壮士断腕”的调控底气。就5、6月份而言,上海楼市整体稳中带降是大概率事件,主要因为房价轻度下滑增加人们的观望情绪;刚性的改善需求择机完成交易,市场需求支撑进一步乏力。因为二手房的降价弹性远小于一手,开发商在维持表面价格不变的同时,加大隐性营销力度,会吸引更多二手房成交转向一手。据此判断,5、6月份上海二手房成交很可能出现急冻,一手房成交会在低位企稳。

  上海市迟迟未出台今年的土地供应计划,也为土地市场带来不明朗影响。如此背景下,经历4月零宅地出让之后,5月11日上海当月土地首拍也备受关注。

  市场连续下行

  上海链家市场研究部监测显示,上海二手房价已经连续4个月下滑,4月成交套数位于近一年来最低点;全市二手房成交面积197万平方米,环比3月下跌55.6%。

  同策咨询研究部统计显示,上周(5月2日-8日)上海商品住宅成交量仅16.07万平方米,相比“325”新政发布前一周成交71.69万平方米大幅下跌,周平均交易量由3月底的20万-30万平方米下跌至15万平方米左右。

  一名上海本土房企人士指出,市场供应量会不断增加;而客户被新政拦在门外,可以理解为在减少;房价也被地价逼得越来越贵,市场终会走向量跌价涨。他继续分析,房企不会做赔本生意,市场僵持之下就会出现有价无市局面。

  同策咨询研究总监张宏伟也认为,一旦房子没有了接盘方,或者说被70%的高首付挡在门外,有价无市的局面就形成了。

  陈开朝指出,6月份迪士尼开园将对上海市GDP增速影响非常大。2010年上海世博会7000万游客拉动了上海GDP增速约2%-3%,保守估计迪士尼开园将对上海GDP增速拉动至少1%。如果迪士尼效应达预期,上海经济对楼市的倚重将大大降低,因此上海政府不会轻言退出调控。但此次调控,政府致力于管控房价,不仅会全力防大涨,也会全力防大跌——防大跌是因为上海对全国经济和楼市的稳定身负巨大责任。

  因此陈开朝认为,市场一旦出现明显降价,上海政府也会及时退出调控。在持续的量缩过程中,以存量房交易为主导的上海楼市,二手房价格的相对坚挺会支撑上海房价坚挺,但开发商的价格策略肯定会逐渐软化。

  中原地产高级区域营业董事劳瑞芳指出,“325”新政一个最大的效果就是,被限购的买家开始在上海周边寻求买入机会,比如花桥、太仓、嘉善等区域。

  房企调整拿地策略

  接受21世纪经济报道记者采访的多名业内人士回忆称,2015年央企与闽系房企几乎撑起了上海土地拍卖市场的半壁江山。业内人士指出,房企在接下来的土地拍卖中会偏谨慎,但市场也不会立即转冷。最近的土地市场走向早已成为焦点。

  “325”新政后,上海楼市与土拍双双进入调整期,土地市场甚至出现罕见的零宅地供应。而在五月初将有11幅土地入市。同策咨询研究部总监张宏伟表示,目前土地市场的低迷除了受“325”新政影响外,更多是由于整个上海土地市场本身的供应量偏低,这从1-4月份土地市场持续低迷可见一斑。此外,原本年初就会出台的上海2016年土地供应计划至今没有出台,也是导致土地市场整体形势不明朗的原因之一。

  一幅将于5月11日拍卖的泗泾地块,吸引了不少资金实力雄厚的房企报名竞拍。绿地控股(600606.SH)一位内部人士透露,该公司本有意参与竞拍,但看到对手过多就直接放弃了。

  事实上,大房企的拿地策略正在转变。已经在上海深耕并在年度销售排行榜上进入前十的房企绿地、万科(000002.SZ)、融创(01918.HK)等,近两年很少在公开市场拿地,基本都是通过收购、合作获得储备;即使在公开市场拿地也看性价比或选择与政府合作。去年以来,融创在上海拿下的唐镇、浦江镇地块,均为收购而来。

  而此前并未在上海获取土地的房企,高价拿地之后也会为面粉贵过面包的情形犯怵。因此带来的资金问题也不可忽视。来自wind资讯、中投证券研究部的数据显示,2015年,142 家A股房企货币资金覆盖短债由2014年的81%攀升到 97%,净负债率也由2014年的81%上升到88%。2016年一季度,房企货币资金/短债比率更是从2014年同期的72%攀升至109%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从市场热度来看,房企在松江拿地的热度会较高;而南桥本身库存规模还算较大,部分房企可能在此类拿地方面会相对保守。另外,不排除近期部分闽系房企会积极拿地,目前有较多房企进入上海市场,但没有明显拿地动作,所以土拍市场上此类房企的动作或相对激进。

  一名业内第三方机构人士透露,近期房企对外宣传口径已变成:积极应对市场反馈、随时调整市场策略。据其透露,一二线城市土地拍卖表面上房企们积极交标书待拍,实际上已经变得谨慎。“去的企业多了,也会要求好的政策”,比如拿地之后的银行贷款、开发年限之类的敏感问题,“都可以谈”。但21世纪经济报道记者查阅了上海5月拟出让的几幅地块,出让条件尚无任何变化。

(责任编辑:  Admin)


声明:惠州民间借贷网在线转载上述新闻与内容,不表明证实其描述,仅供投资者参考,并不构成投资建议!投资者据此操作,风险自担。如果您想更多了解投资、贷款相关信息,请浏览投资贷款资讯栏目;如果您有任何投资、贷款问题,我站特开设了常见问题解答(FAQ)在线留言专栏,由众多融、投资顾问在线为您解答相关投资贷款问题,根据情况给予专业、个性化的指导。如有投资、贷款需求,您可以点击免费申请链接。 我要投资  我要借款

友情链接