登录 ¦  免费注册 ¦  设为首页 ¦  加入收藏              
您好,欢迎访问惠州民间借贷网!

注册登录

More >>

欢迎您:游客

       





中国楼市巨变即将来临:将发生两大变化
时间:2016-11-24 9:31:27        来源:BWCHINESE中文网         作者:BWCHINESE中文网
  如果你在地产圈里发问:本周楼市最大的新闻是什么?

  估计很多人会回答:广州、武汉和长沙土地拍卖再创新高,显示出中心城市房价仍然看涨。

  几乎没有多少人会注意到,今天(11月23日)国土部召开的一个新闻发布会。这次发布会,主要是为了推介一个文件:《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》。

  这份文件虽然是国土部制定的,但却经过了“中央全面深化改革领导小组”和国务院的审定,所以绝对是一份非常重要的文件。

  这份文件的实质意义是:把中心城市建设引入到“城市更新(旧改)”的新时代,土地供应将从“增量供应为主”演变为“存量供应为主”。

  由此带来了一系列新变化:开发商拿地方式将改变,开发方式将改变,利益格局将改变,城市价值体系将改变,房价结构、城市交通、教育资源布局等等都将发生巨大变化。

  而且,这一变化将主要在中东部的中心城市出现,或者说是在被国家重点管控的房地产热点城市出现。其结果是:一大批中小开发商将被迫退出市场,市场集中度将提高,传统老区房价面临价值再发现,很多居民会品尝到“天上掉馅饼”的滋味。

  通过新闻发布会,国土部告诉了我们此次“利益格局调整”的背景:

  改革开放30多年来,我国城镇化建设取得突飞猛进的发展,一批现代化城市兴起,城镇用地结构布局不断优化,土地利用效率不断提升。但在一些地方,由于历史的或现代化进程中的原因,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存。

  一方面,城镇快速扩张占用大量耕地良田,土地开发强度过高,与资源环境承载力不相适应,以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继;另一方面,城镇内部存在大量低效用地,盘活利用潜力巨大,集中表现在:一是布局散乱,容积率低、建筑密度低、投入产出率低;二是产业用地配置不合理,大量工业用地集中在黄金地段,有的还是淘汰类或禁止类产业;三是旧城镇、旧村庄、旧厂房建筑危旧、设施落后、环境脏乱,群众意见大;四是闲置浪费现象存在,个别地区甚至出现空城、鬼城。

  也就是说,国家希望提高土地利用效率,控制城市发展边界,保护农田。因为中国人均耕地面积非常低,只有1.5亩左右,不到世界平均水平的一半。有人预言,如果不严格保护耕地,中国的粮食的“自给率”将从2014年的87%,下降到2020年的79%,这对于一个大国来说绝对是“阿喀琉斯之踵”。

  根据2015年的统计数字,中国目前建设用地规模达到5.79亿亩,相当于耕地面积的28.6%。可见,控制建设用地是非常必要的。

  要保护耕地,就需要节约城市建设用地。对于人口流失、或者增长缓慢的城市来说,这非常好办,别让他们盲目搞什么新区、开发区,别去浪费土地就行了。但对于那30到50个有显著人口增量的城市来说,就需要采取新的思路,其中通过“城市更新(旧改)”,提高低效土地利用率,就是最佳出路。

  为了推进城市更新顺利进行,“指导意见”给出了5条激励政策,其中最关键的一条是:鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

  据国土部介绍,从2008年开始就选定广东省开展了节约集约用地试点示范省建设,推进“三旧”改造。据广东省调查统计,全省城镇低效用地370多万亩,改造后可节约土地超过100万亩,相当于全省4年的新增建设用地规模。

  事实上,近年来广州、深圳的城市建设中,很大一部分土地都来自“城市更新”,广州甚至成立了“城市更新局”,深圳则选定罗湖区做城市更新试点区。

  近日,深圳公布了“十三五期间城市更新规划”,提出在未来5年完成各类更新用地规模30平方公里,固定资产投资3500亿,力争完成100个旧工业区复合式更新和100个城中村、旧住宅区的综合整治。

  也就是说,未来大城市的楼市将发生两大变化:一是二手房交易量将超过新房;二是存量土地供应(旧改、城市更新)将超过增量土地供应。

  城市更新对开发商的要求更高,中小开发商根本玩不起、耗不起,只能逐步退出市场。拿地的方式,土地溢价的分配方式等,也都将发生变化。而且由于城市更新主要在旧区、中心城区进行,将给建成区带来新的价格刺激。旧改中还会带来配套设施的变化,比如教育资源的重新配置,也将在很大程度上影响房价。

  当然,这对于汽车行业来说是个新利空。这意味着中国大城市将走高密度发展之路,对应的交通方式将是“公共交通”而不是“个人交通”。未来停车位将越来越稀缺,别墅、低密度住房也是。你以为这三类不动产会升值吗?也许会,但也许会招来重税!

  如果你生活在大城市,你的小区非常旧,而且密度低,那么你就有了盼头,说不定哪天你的房屋价值就因为城市更新陡然翻倍。或者你家的旁边有这样的小区,最终你也可以跟着城市更新沾光。

  所以,未来研究城市规划,比研究上市公司的报表,更能让你赚钱。当然,这也意味着地方政府手里的权力,将越来越大。


(责任编辑:  Admin)


本版民间借贷典型案例分析属惠州民间贷款网原创或网络信息收集与整理!如果您想更多了解投资、贷款相关信息,请浏览投资贷款资讯栏目;如果您有任何投资、贷款问题,我站特开设了常见问题解答(FAQ)在线留言专栏,由众多融、投资顾问在线为您解答相关投资贷款问题,根据情况给予专业、个性化的指导。如有投资、贷款需求,您可以点击免费申请链接。 我要投资  我要借款

友情链接